Règles de vote par délégation aux assemblées générales des copropriétaires.

Quant aux mandataires

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de confier son droit de vote à un mandataire de son choix, qu’il soit ou non copropriétaire. Le règlement de copropriété ne peut pas limiter cette possibilité. Ne peuvent cependant recevoir de pouvoir le syndic, son conjoint ou partenaire (PACS) ainsi que ses préposés. Ainsi, le syndic engage sa responsabilité s’il accepte le pouvoir qu’un copropriétaire a établi à son nom, ce qui aura pour conséquence de considérer le copropriétaire concerné comme absent et non représenté lors de l’assemblée en question [3]. Ensuite, la Cour de cassation a, à ce titre, pu juger que l’individu, qui, même sans lien de préposition juridique avec le syndic, revêt cette qualité à partir du moment où il agit de manière similaire à un préposé [4].

En revanche, le salarié d’une société qui détient à 95% le syndic de copropriété peut avoir qualité de mandataire [5]. Ensuite, le concubin du syndic, qui n’est pas son préposé, peut recevoir mandat. En outre, et il s’agit d’un ajout de la loi ALUR, sont également exclus « les salariés du syndic – et non plus seulement les préposés -, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti  » au terme de l’alinéa 5 §I l’article 22. Il convient de préciser que le gardien/concierge, qui est employé du syndicat des copropriétaires, et non du syndic, peut recevoir mandat [6] [7]. Enfin, tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, dès que cela n’est pas interdit par le mandat [8].

Quant aux mandants

Le mandat doit être écrit, mais la loi n’impose pas de formalité particulière, de telle sorte que le pouvoir transmis par voie électronique est valable [9]. Si le mandat apparent est en principe rejeté, la jurisprudence a pu considérer que l’époux qui se présente comme le représentant du couple dispose d’un mandat tacite.
Le mandat peut être général (avec nom du mandataire, mais sans indication de vote) ou impératif (avec indication de vote). Dans tous les cas, le vote du mandataire engage son mandant, de telle sorte qu’aucune action en annulation ne pourra être intentée par le copropriétaire représenté. Cependant, en cas de mandat impératif, le mandant dispose d’une action contre son mandataire. Néanmoins, il a été admis qu’en cas d’utilisation frauduleuse du mandat par le mandataire, afin de nuire volontairement aux intérêts du mandant, une action en annulation de l’assemblée générale est possible [10].

La pratique a vu se développer les mandats en blanc adressés au syndic, auquel il est interdit d’endosser la qualité de mandataire [11]. Ainsi, cette situation est admise quand lesdits mandats sont, par exemple, donnés par le syndic au président du conseil syndical qui les distribue à ceux qui les acceptent, à l’exception des exclusions de l’article 22 de la loi. En effet, le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom [12], ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit [13].

Les mandats sont donnés, en principe, pour des assemblées générales déterminées. Cependant, il est possible pour un copropriétaire de confier à son administrateur de biens un mandat permanent [14]. En cas de vote d’une résolution qui n’était pas intégrée à l’ordre du jour de la convocation, le mandant peut attaquer la résolution, le mandataire étant considéré avoir agi sans mandat. De manière générale, seuls les projets intégrés à la convocation peuvent faire l’objet d’un vote, que le copropriétaire soit présent ou représenté.

Concernant les modalités de calcul des mandats : le mandataire ne peut avoir plus de 3 pouvoirs, en plus de son propre mandat éventuel. Au-delà de 3, l’ensemble des voix du copropriétaire mandataire (les siennes et les pouvoirs délégués) ne peut excéder 5% de l’ensemble des voix du syndicat, sauf règles applicables en cas de syndicats multiples (principaux/secondaires). Cette « double limite » s’applique également aux administrateurs de biens [15].
Concernant les époux copropriétaires : selon la Cour de cassation, les époux copropriétaires d’un même lot peuvent recevoir 3 mandats chacun [16]. A ce titre, un arrêt récent de la cour d’appel d’Aix-en-Provence vient de juger, dans la même veine, que « la règle de limitation des mandats s’applique par copropriétaire et non par lot » [17].

En matière d’indivision et de démembrement de la propriété, il convient d’appliquer l’article 23-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ». Dans ce cadre il faut en tout premier lieu vérifier les mentions du règlement de copropriété. Fréquemment, il y est précisé, par exemple, qui, du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, assiste aux assemblées générales [18]. Dans les faits, le mandat tacite peut cependant être admis tant pour l’usufruit que pour l’indivision [19].

Quant aux contestations

Il convient de rappeler que le copropriétaire représenté n’est pas défaillant, alors même que seul le copropriétaire défaillant ou opposant peut de, manière générale, contester une décision d’assemblée générale. Conservant à l’esprit que la théorie de l’inexistence a été abandonnée par la Cour de cassation [20], la décision sera valable en l’absence de recours en nullité dans le délai de 2 mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 courant à la notification du procès-verbal et d’annulation judiciaire consécutive [21]. Cependant, c’est le délai décennal qui s’impose en l’absence de notification ou de notification irrégulière [22]. A ce titre, le procès-verbal est notifié au copropriétaire représenté et non à son mandataire. Enfin, pour ce qui nous intéresse, le délai de 2 mois de l’article 42 alinéa 2 ne s’applique pas aux résolutions modifiant la répartition des charges en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 [23].